テナントの退去時に必ず論点となるのが「原状回復工事」です。どこまで元に戻せばよいのか、費用はどれくらいが妥当なのか——貸主・借主の双方にとって判断が難しく、トラブルにも発展しやすいテーマです。本記事では、原状回復工事の範囲の考え方、用途別の費用相場、見積書で確認すべき項目、そして余計な出費やもめ事を防ぐためのポイントまでを、テナントオーナー・施設管理者の視点で整理して解説します。
- 原状回復工事とは
- 「どこまで戻すか」原状回復の範囲
- 費用相場の目安（用途別・㎡単価）
- 見積書で確認すべき項目
- トラブルを防ぐための3つのポイント
- まとめ
原状回復工事とは
原状回復工事とは、賃借していた物件を明け渡す際に、入居時の状態に近づけるために行う工事のことです。間仕切りや造作の撤去、床・壁・天井の補修、電気・空調・給排水の復旧などが含まれます。オフィスや店舗などの事業用物件では、契約書に「借主の負担で原状回復する」と明記されているのが一般的で、範囲や仕様は契約内容と現地の状況によって決まります。
ここで重要なのは、「原状回復＝新品同様に戻すこと」ではないという点です。何をどこまで戻すかは、契約書の特約と、後述する「通常損耗」の考え方によって変わります。この前提を押さえておかないと、必要以上の工事を求められたり、逆に不足を指摘されて引き渡しが遅れたりする原因になります。
原状回復と「スケルトン返し」の違い
店舗物件では、内装をすべて撤去して構造躯体（コンクリートや鉄骨）がむき出しの状態まで戻す「スケルトン返し」が求められることがあります。一方、オフィスでは間仕切りや配線を撤去し、貸室として次の借主に貸せる状態に戻す程度で足りる場合もあります。どちらを求められているかによって工事量と費用は大きく変わるため、契約書の文言を必ず確認しましょう。
「どこまで戻すか」原状回復の範囲
費用をめぐる争いの多くは、この“範囲”の認識のズレから生まれます。事業用物件では原則として契約書の特約が優先されますが、一般的な考え方は次のとおりです。
借主が負担する範囲
入居中に借主が設置・変更したものの撤去・復旧が中心です。間仕切りやカウンターなどの造作撤去、増設した電気・LAN配線の撤去、看板・サインの取り外し、故意・過失による破損の補修などが該当します。事業用では、通常使用でついた汚れや軽微な損耗まで借主負担とする特約が付くことも多く、契約書の確認が欠かせません。
貸主が負担する範囲（経年劣化・通常損耗）
時間の経過で自然に生じる劣化（経年劣化）や、通常の使用でつく損耗（通常損耗）は、本来は貸主負担とされるのが原則です。日照による壁紙の色あせ、設備の寿命による交換などがこれにあたります。ただし事業用の場合は特約で借主負担に寄せられているケースが多いため、「どこまでが通常損耗か」を工事前に貸主・管理会社と共有しておくことが大切です。
費用相場の目安（用途別・㎡単価）
原状回復費用は、用途・グレード・工事範囲によって大きく変わります。あくまで目安ですが、面積あたりの単価は次のようなレンジで語られることが多いです。
- 一般的なオフィス（小〜中規模）：おおむね1坪あたり2万〜5万円前後
- グレードの高いオフィス・大規模区画：1坪あたり5万〜10万円以上になることも
- 飲食・物販などの店舗：厨房・特殊設備の撤去が絡むため坪単価は高くなりやすい
- スケルトン返しが必要な物件：撤去量が増えるため、さらに費用が上振れしやすい
金額を左右する主な要因は、造作の量、床・壁・天井の仕上げグレード、空調・防災・給排水など設備の復旧範囲、そして工事のスケジュール（夜間・短工期は割高）です。同じ面積でも、内装が凝っているほど撤去・復旧に手間がかかり費用は上がります。ビルによっては施工時間帯や搬出ルートに制約があり、それも費用に影響します。正確な金額は必ず現地調査のうえで見積を取ることをおすすめします。
見積書で確認すべき項目
見積を受け取ったら、金額の総額だけでなく、次の項目が明確になっているかを確認しましょう。内訳が曖昧な見積は、後の追加請求の火種になります。
- 撤去範囲（どの造作・設備をどこまで撤去するか）が具体的に書かれているか
- 廃材の処分費・運搬費が含まれているか
- 養生・共通仮設費など、付帯費用の扱いが明記されているか
- ビル指定業者による工事（防災・空調など）の有無と費用
トラブルを防ぐための3つのポイント
①契約書と「原状回復の定義」を工事前に確認する
特約でどこまでが借主負担とされているかを、着工前に貸主・管理会社と文書で確認しておきます。認識合わせを先に済ませておくことが、後の追加請求や引き渡し遅延を防ぐ最大の対策です。口頭ではなく書面で残しておくと安心です。
②相見積もりで範囲と単価をそろえて比較する
複数社から見積を取る際は、工事範囲・仕様をそろえて比較することが重要です。安く見える見積が、実は必要な工程を含んでいないだけということもあります。金額だけでなく、内訳の明確さと復旧範囲の妥当性を見ましょう。ビル指定業者以外の部分をまとめて任せられる会社なら、調整の手間も減ります。
③スケジュールに余裕を持って発注する
明け渡し日から逆算し、現地調査・見積・工事に十分な期間を確保します。ぎりぎりの発注は、割高な短工期対応や、間に合わないことによる賃料の二重負担につながります。退去が決まった時点で早めに相談を始めるのが得策です。
よくあるご質問
Q. 通常損耗まで借主が負担するのは一般的ですか？
A. 居住用の賃貸借では通常損耗は貸主負担が原則ですが、オフィスや店舗などの事業用物件では、特約により借主負担とされているケースが多く見られます。まずは契約書の特約条項を確認し、範囲について貸主・管理会社と認識を合わせておくことが大切です。
Q. ビル指定の業者としか契約できない部分はどうなりますか？
A. 防災設備や空調など、ビル側が施工業者を指定している部分は指定業者での工事となります。その他の内装・撤去などをまとめて当社が施工管理し、指定業者との工程調整も含めて一元的に進めることで、発注者の手間を減らせます。
まとめ
原状回復工事は「範囲の認識合わせ」と「複数工種をまとめた段取り」で、コストと期間が大きく変わります。撤去・内装・電気・設備が同時に絡むため、これらを一括で施工管理できる会社に任せると、範囲の判断から工程調整、ビル指定業者との調整までスムーズに進みます。D Threeは原状回復から大規模リニューアルまで幅広く対応しています。範囲や費用にお悩みの際は、現地調査からお気軽にご相談ください。